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2011年上半年房地产信托发行1670亿同比增146

2019-08-16 19:01:07来源:励志吧0次阅读

主要观点

1. 2011年上半年房地产产品发行数量和发行规模同比增长都超过100%,但是发行规模占比与去年同期基本持平,说明今年上半年房地产信托产品的增加,更多的是随发行总量的增加而增加。

2. 2011年上半年房地产信托产品的平均预期收益率持续走高,高收益吸引了更多的投资者的目光。秉着“风险与收益相匹配”的原则,投资者应在认购高收益产品时应更多的了解该项目相关的风险控制。

3. 2011年上半年发行的房地产信托产品,二级以上资质的开发商占比超过70%,房地产信托的系统性风险一般。

4. 随着年底《净资本管理办法》进入“结算期”,预计下半年大多数信托公司将自行收缩房地产信托的相关业务。

前言

如果说2010年是房地产信托风生水起的一年,那么2011年,只能用暗流涌动来形容房地产信托市场。一直以来,房地产信托被开发商视为银行贷款的一种有力补充,因此,自2010年国家大力收缩信贷以遏制开发商以来,房地产信托就成为那只浮起的“瓢”,并一路高歌猛进,迅速占下信托业集合信托市场的半壁江山。到2011年,房价依然居高不下,房地产调控则愈加趋严,房地产信托遂也被纳入监管层的视线,加上《信托公司净资本管理办法》将在2011年底进入“结算期”,以及各大媒体对于房地产信托及其风险的渲染,使得投资者对于目前房地产市场走向犹疑不定,导致了2011年房地产信托市场陷入各方博弈,前途愈加扑朔迷离。

本文拟从房地产相关政策的回顾入手,通过上半年房地产信托的发行情况,以及融资方资质等因素综合分析目前房地产信托市场的风险水平,兼顾保障房信托在2011年上半年的发行情况,以此为基础对2011年下半的房地产信托市场进行预测展望。

1 2011年房地产调控政策以及房地产信托政策回顾

1.1 2011年上半年房地产调控政策

继2010年以来三轮非常严厉的房地产调控后,房价仍高位行走,于是在延续2010年调控政策的基础上,2011年1月国务院又推出了八项房地产调控政策措施(简称“新国八条”),提出地方政府控制房价的目标责任制,强化差别化住房信贷政策,二套房贷首付比例不低于60%,从严制定和执行“住房限购”措施等,政策力度和广度较2010年又有加强,同时率先在上海和重庆开始试点。应该说,今年初国家一系列房地产宏观调控政策的出台,显示了中央政府对遏制房价的决心,也使得本来抱有侥幸心理的地产商真正感觉到了丝丝凉意,加上上半年三次的,使得地产商的资金成本和资金来源更加严峻,房地产市场的风险开始显现。

同时,2011年政府大幅增加土地和住房供给,并将保障房建设纳为政策重点。2011年住房土地总供应面积计划为21.8万公顷,比上年增加3.33万公顷,增幅为18%;商品房土地供应面积计划为14.06万公顷,比上年减少1.96万公顷,降幅为12%;保障房土地供应面积计划为7.74万公顷,比上年增加5.29万公顷,大幅增加216%。而在“”规划中,已经明确在“十二五”期间建设3600万套保障房的目标,具体为:2011年1000万套,2012年1000万套,之后的三年还要建1600万套,总共3600万套,使保障性住房的覆盖率达到20%。这一任务已下达到各地,并将纳入政府官员的考核。

由此,国家从需求和供给两方面大力调控房地产,一方面严厉的遏制需求增长,一方面加大供给,以求达到供需平衡降低房价,满足民生需求。因此2011年上半年,部分投资者对房地产市场的前景表示犹疑,这一态度也在逐渐传导到房地产信托市场。

1.2 2011年房地产信托相关政策

之所以说2011年上半年的房地产信托市场“暗潮涌动”,原因之一是2011年上半年,房地产信托市场成为各方关注的焦点,在国家越来越严格的房地产调控政策下,各方对房地产信托市场的风险各执一词。期间数度有房地产信托将被叫停的消息传出,因此5月份两度辟谣,强调“信托公司在依法合规、风险可控前提下开展房地产信托业务”的情况下,监管层不会暂停房地产信托业务,年内也不会出台新的调控政策。但是随着房地产信托融资的井喷,5月底,银监会对房地产信托发行较多的几家信托公司进行了约谈,对房地产信托业务进行了窗口指导。

就在今年2月12日,银监会印发《信托公司净资本计算标准有关事项的通知》(银监发【2011】11号),对信托公司净资本、风险资本计算标准和监管指标做出了明确规定,并随通知下发了信托公司净资本计算表、信托公司风险资本计算表以及信托公司净资本风险控制指标监管报表。这意味着净资本管理正式进入实际可操作阶段,并将在年底进入“结算期”。受到融资类房地产信托业务的风险系数高达3%的影响,多家信托公司因房地产信托业务占比较大而使其风险资本趋紧甚至不足,由此,部分信托公司不得不主动压缩房地产信托业务以满足净资本管理的要求。

2 2011年上半年房地产信托 融资情况

2.1 2011年上半年房地产信托产品发行情况

表1 2011年上半年房地产集合信托发行情况表

据用益信托工作室不完全统计,2011年上半年包括保障房信托在内,共发行536款房地产信托产品,发行规模达1670.1亿元,发行数量同比增长145.88%,发行规模同比增长137.36%。发行规模占2011年上半年总规模的47.6%,占2010年全年总发行规模的41.8%。

以上数据表明,房地产信托产品较去年同期有绝对增长,但是从总量占比的相对值来看,房地产信托的占比略有下降。2011年上半年非房地产信托产品规模占比达53.82%,同比增长130.61%。这说明,2011年上半年,信托业整体飞速发展,今年上半年新增信托资产已接近2010年全年新增总量,房地产信托的发行也是随着这个形势水涨船高。我们可以看到,房地产信托的增速仅略高于总体发行增速,并未有该类产品大幅度的单一上涨的现象,更多的是随着总发行情况同比例增长。房地产市场政策调控的效果一定程度传导到房地产信托产品的发行市场,或是造成这一情况的原因之一。

图2 2011年上半年集合信托产品资金投向分布图之资金规模

2.2 2011年上半年房地产信托的月度发行情况

表3 2011年上半年房地产信托月度发行情况表

除1月份房地产信托发行规模较去年同期略有下降外,从2月份开始,房地产信托发行规模出现大幅度的增长,其中4-6月份,每月发行规模都超过300亿。但是随着房地产市场风险的累积以及信托公司《净资本管理办法》的结算期的临近,我们预期下半年房地产信托产品的发行将有所放缓,但是4季度受信托公司年底冲量等因素影响,发行量或将有所回升。

图4 2010年1月-2011年6月房地产信托发行走势图

自2010年下半年以来,房地产信托一直处于高位发行的状态,虽然今年1、2月份因客观因素有所回落,但是在随后的4-6月份,房地产信托在以往高位的基础上,出现了“井喷式”的发行。前两个月的回落,是一个正常的调整,因为这两个月与春节长假以及信托公司的休整期相关。历史数据表明,每年的1-2月份信托产品发行规模都较小,随后才会逐步恢复正常的发行,有观点认为今年4-6月份的景象是房地产信托进入“末日狂奔”,是信托公司拟在被在叫停前再度冲量,但通过观察房地产信托业务占比走势图可以看到,房地产信托的发行规模占比相对于去年同期并未有出现大幅增长,与去年下半年相比反而有所下降,由此,我们可以认为房地产信托在今年3-6月的“爆发”,更多的是随着总体发行情况的急遽增长而同幅度增长。当然,行业的整体情况并不能代表各信托公司的情况,事实上,部分信托公司因为过分依赖房地产信托业务而不得不进行业务机构的调整。

图4 2010年1月-2011年6月房地产信托发行走势图

2.3 房地产信托收益率持续走高 上半年平均收益率近10%

据用益信托工作室不完全统计,今年上半年房地产信托的平均年收益率为9.81%,相对2010年全年房地产信托8.92%的平均年收益率来说,增长了10%。自2010年10月份,房地产信托收益率一路走高,特别是2011年5-6月份,房地产信托的平均收益率超过了10%,从而拉动信托产品整体收益率超过9%。同时可以看到房地产信托收益率较其他产品高出1.5个百分点。

房地产信托预期年收益率的不断上升,一方面是受通胀以及通胀预期的影响(今年央行已经三次加息),由此投资者普遍要求较高的收益以应对通胀。另一方面,在宏观调控不断深入且政策效果逐渐显现的情况下,地产商从银行获取贷款更加困难,而介于银行信贷和民间借贷的信托融资成为地产商的首选,因此,信托公司明显处于“卖方市场”地位,地产商若想获取有限的信托资源,必然要付出更高的成本。

表6 2010年1月-2011年6月信托产品平均预期年收益率表

图7 2010年1月-2011年6月各领域信托产品平均年收益率走势图

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